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一、 住宅防水的重要意義
　　防水技術在住宅建筑中發揮著房屋功能保障的作用。隨著人們生活水平的提高，全國房地產業蓬勃發展，人們購房的基本要求與期望，除質量、安全、交通、環境外，為使居住舒適、方便，房屋還需具有良好的使用功能，包括：采光、保溫、隔熱、節能、通風、防水、防潮、隔聲、防火、以及裝修、裝飾等，以達到具備優越的生活質量和環境質量。


　　當前，各地大量興建的住宅小區，房屋的類型多種多樣，除經濟適用房外，其中不乏一批中高檔價位，高層、多層現代新型智能化公寓式住宅，不論哪類住宅，發揮房屋防水功能都是家家戶戶一項非常重要的基本要求。如果開發商不重視防水質量問題或設計、施工不當，都將造成不堪設想的后果及經濟損失，這種情況教訓很多。因此，在全國范圍內，創建無滲漏小區工程，建立住宅性能認定制度和推行防水工程質量保證期制度是讓人們住上放心房的有力保障。

　　二、 住宅防水的作用與功能
　　１． 住宅防水的作用
　　為防止雨水、地下水、工業與民用的給排水、腐蝕性液體以及空氣中的濕氣、蒸汽等，對建筑物外圍部位、內部設施的滲透侵入，而從建筑材料上和構造上所采取的措施。住宅需要采取防水措施的部位幾乎是全方位，整體性的。包括：屋面；外墻面、外窗套、露臺（南方臺風、多雨、潮濕地區和墻體改革引發的滲漏尤為突出）；廁浴間、廚房間的墻面與樓地面；地下室（包括地下連續墻、變形縫、樁頭等）。
　　這些部位易于出現滲漏與其所處環境與條件有關，因而出現滲漏的程度不盡相同，從滲漏的程度區分："滲"指在某一部位、一定面積范圍內被水滲透并擴散，出現水印或處于潮濕狀態，從而導致墻面等部位起皮、剝落、長霉；"漏"指在某一部位、一定面積范圍內或局部區域內，被較多水量滲入，并從孔、縫中滴出，形成線漏、滴漏，甚至出現冒水、涌水現象。以上滲漏現象都是房屋使用者無法容忍或不可接受的。
　　２．住宅防水功能的要求
　　主要是采取有效、可*的防水材料和技術措施，事先保證房屋各部位免受水的侵入和不出現滲漏水現象，保證住宅具有良好、安全的使用環境、使用條件和使用年限。


　　三、 當前住宅建筑防水存在的主要問題
　　房屋建筑滲漏是建筑工程中一項普遍存在的質量通病。據上世紀８０年代的調查報告統計，房屋滲漏原因各方面所占質量的比例分別為：材料２０％、設計２６％、施工４８％、管理６％。９０年代初，建筑工程領域出現了全國性房屋滲漏嚴重的局面。１９９１年，全國開展"質量、品種、效益年活動"，建設部曾在一年內發出兩個通知，采取有力措施，及時扭轉了這一危機。在此后的１０余年中，各地對房屋滲漏治理不同程度地做了不少工作，但成效有好有差。近三年，全國房屋滲漏率又有所上升。目前偽劣防水材料橫行引發高滲漏率。據權威防水材料質檢機構報告：２００１年抽檢各地在建住宅小區３８個工地，防水材料的平均合格率僅為３５．９％，其中瀝青類防水卷材的合格率為３９．４％。又據調查，廣東珠江三角洲地區最大的防水卷材集散地銷售達到國家標準的ＳＢＳ改性瀝青防水卷材（正品）所占比例不到２５％。這足以說明，住宅建筑的滲漏隱患已達到十分嚴竣的程度，幾年后最終受害的將是廣大用戶和購房者。這一滲漏通病反彈趨勢，令人擔憂。究其原因，主要表現在以下幾個方面：
　　１．政策措施未能到位
　　１９９１年以來，國家和建設行政主管部門發布了以下一些重要法規與文件，如《建筑法》（國家主席令）、《建設工程質量管理條例》（國務院令）、《地下工程防水技術規范》及《地下防水工程質量驗收規范》等。但是，這些法規文件因宣傳貫徹不力，認真執行者甚少，較多則是有法不依、執法不嚴，缺乏監督機制，導致在材料、設計、施工、建設單位都存在管理上出現漏洞或不負責任以及腐敗行為等問題。
　　２．假冒偽劣材料猖獗
　　據近三年統計，全國各類新型防水材料的產量占總量的比例增長了７～８個百分點，已接近４０％。但是，目前防水材料市場的基本狀況仍處于魚目混珠、良莠不齊、真假難辨、假冒偽劣產品屢禁不止的局面，且有進一步蔓延之勢。特別是主導產品ＳＢＳ改性瀝青防水卷材受到的沖擊最大，偽劣產品以比正規產品低６０％以上的價格傾銷，且市場占有率很大，使正規的大中型企業難以為繼。
　　３．防水設計軟弱無力
　　防水層的選材本該由設計人員嚴格按《規范》要求進行，這是設計單位的責任與義務。但因不少設計人員不熟悉防水材料的品質，往往被一些不良行為供應商的虛假宣傳所誤導或蒙騙，不自覺地選用偽劣產品，這種情況還算是失誤。但目前還較多發生設計人員受開發商干預，放棄自己的職責，將選材一項讓給建設單位決定，建設單位或開發商為了自身利益，多數認同偽劣產品并惡意壓價，以低價購進，設計人員聽之任之。


　　４．施工質量難以提高
　　假冒偽劣防水材料泛濫，緊跟著的是將防水工程造價壓得很低，使正規的防水專業施工公司難以中標。相反，這些工程就落到了無資質有掛*關系的低素質包工隊手中，以轉包、違法分包的形式承接防水工程。這些包工隊拿得出齊全的"合格"證明，通過大力攻"關"，可以屢屢中標，然后大肆偷工減料，雇用農民工粗放作業。一旦發生滲漏，則用幾桶涂料修修補補就可對付１－２年，所獲利潤仍可大于"損失"。這種狀況，對提高施工質量要求只是一句空話。
　　５．建設單位的行為不規范
　　經研究分析，防水工程質量出現以上惡性循環和防水行業面臨危機的根源，在于建設單位或房地產開發商主導市場，建設單位行為不規范成為影響建筑市場秩序的重要原因。主要表現在防水工程招投標中"黑白合同"問題突出（全國人大常委會《建筑法》執法檢查情況報告指出），或實施無底價競標，或在招標書中惡意壓價（其中包括當地預算定額訂得過低因素），有的對防水工程不實行招標以及一些設計單位不堅持原則等等，導致假冒偽劣防水材料有人問津、冒牌落后的防水施工隊伍得以進入工程中來。
　　不論屋面還是其他工程防水，保證質量的關鍵是要求防水工程具有合理的耐用年限，避免出現早期滲漏事故。實踐表明，工程一旦發生滲漏，治理費用及經濟損失的代價是十分昂貴的，特別是墻面工程和地下工程，僅治理費用一項可達原防水費用的５-１０倍。

　　四、 做好住宅防水工程的基本規定與要求
　　根據有關防水工程技術規范的規定和國家、建設部發布的一些法規，需要實施的主要內容作以下簡要說明。
　　１．大力發展中高檔防水材料
　　選用的防水材料耐久性應保證１０年。
　　２．大力推廣應用新型建筑防水材料
　　國家對防水材料的發展目標："十五"期間城鎮永久性建筑采用新型防水材料的比例應達到５０％以上。要重點發展高聚物改性瀝青防水卷材，積極發展高分子防水卷材，適當發展防水涂料，努力開發密封堵漏材料。


　　３．設計單位必須認真貫徹規定
　　防水《技術規范》規定的要求進行設計并重點做好保證建筑防水工程設計質量的三個重要環節：合理確定防水等級，周密制定防水方案，擇優選用防水材料。
　　４．防水工程必須是有資質的企業完成
　　防水工程必須由相應資質等級的專業防水隊伍進行施工，防水工人要有上崗證。對進入施工現場的防水材料應抽樣復驗，嚴禁在工程中使用不合格的材料。
　　５．對工程期限的要求
　　在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為５年。并對保修與賠償在罰則中作了規定。
　　６．防水工程的質量必須經工程質量監督站核定
　　各地區工程質量監督站要把防水工程列為重點監督內容之一。凡出現滲漏的，不論設計或施工原因，均不得評為優良工程和申報各級的優質工程。
　　７．規范和監督建設單位行為
　　在建設住宅小區工程中，建設單位應尊重業主（購房者）的權力，避免住宅小區業主與物業公司或開發商產生糾紛，或因房屋滲漏嚴重而被業主投訴。

　　五、 防水材料的選用
　　２００１年建設部發布了化學建材技術與產品公告，指明了推廣優選產品，淘汰落后技術。２００３年還將發布公告。防水材料是做好各類防水工程的基礎，因此如何正確選好防水材料是一項十分關鍵的技術措施。我們提倡選用質量可*上乘、耐久性好、厚度符合《規范》要求的中高檔防水材料，切忌出現"穿西服戴草帽" 的問題。
　　１．防水材料的基本性能要求
　　（１）防水卷材
　　拉力、延伸率、耐熱度、低溫柔度、不透水性、耐久性（老化性）。
　　（２）防水涂料
　　固體含量、拉伸強度、斷裂延伸率、柔性、不透水性。
　　（３）密封材料
　　拉伸模量、粘結性（定伸、浸水、熱壓、冷拉、拉伸壓縮）、斷裂延伸率（浸水）。
　　２．各類防水工程建議優選的防水材料（見表１）
　　以上內容大多是信息性的，目的是希望住宅建筑工程的建設單位、開發商以及設計、材料、施工、監理等單位，引起對建筑防水問題的重視，共同努力防止發生房屋滲漏和存在滲漏隱患，讓廣大居住者安居樂業。